Vanlige spørsmål og begreper

Vanlige spørsmål

Her er en oversikt over vanlige spørsmål til byggesak.

Hva kan jeg bygge uten å søke?

Hva du kan bygge på eiendommen din uten å søke er avhengig av ulike forhold. Du må først sjekke ut om det du skal bygge eller gjøre (tiltaket) følger de reglene som gjelder i plan- og bygningsloven, byggeteknisk forskrift, kommuneplanen, eventuell reguleringsplan på eiendommen og kommunale vedtekter. Tiltaket må heller ikke komme i strid med annet regelverk. Vær spesielt oppmerksom på at du ikke bygger over byggegrense mot vei, over ledninger i grunnen, eller i strid med utnyttelsesgraden på din eiendom.

Det betyr at du i mange tilfeller ikke har lov til å utføre tiltaket uten å få tillatelse først. Det er derfor viktig at du setter deg inn i hva som lovlig kan oppføres på din eiendom. Det er viktig å merke seg at fritak fra søknadsplikten ikke er det samme som en tillatelse.

Typiske tiltak som kan være unntatt fra søknadsplikten er mindre frittliggende bygninger som garasje og bod, samt mindre tilbygg, levegg, gjerder, etc.

For mer informasjon, se tiltak unntatt søknadsplikt.

Dersom du er usikker eller trenger opplysninger om eiendommen din, kan du ta kontakt med byggesaksvakten eller sende en epost til postmottak@sandefjord.kommune.no.

Alle bygg skal registreres i kommunens kartbase. Når du har oppført et tiltak uten å søke, må du derfor melde ifra til kommunen.

Hva kan byggesaksvakten hjelpe meg med?

Vi har byggesaksvakt alle hverdager fra 09.00 – 14:00. Telefon er 33 41 60 00 (Sentralbord) og du vil bli satt over til en vakttelefon. Besøksadresse er Rådhuset, Sandefjordveien 3.

Ved henvendelse vil du komme til første ledige saksbehandler.

Dette er et tilbud beregnet på de som ennå ikke har sendt inn bygge-/delesak. Har du spørsmål om pågående byggesaker, kontakter du saksbehandler i saken.

Vi kan gi informasjon om:

• Byggetiltaket er søknadspliktig
• Hvorvidt du kan søke (og bygge) selv, eller må ha hjelp av fagfolk (ansvarlig søker)
• Hvordan du søker og hvilke dokumentasjon som kreves
• Hvor du kan finne gjeldende lover, forskrifter og bestemmelser (Mest brukt er Plan og bygningsloven, forvaltningsloven, TEK17 og SAK10)
• Hvor du kan finne gjeldende reguleringsplan- og kommuneplanbestemmelser for din eiendom · Hvordan du bestiller situasjonskart og naboliste
• Hvordan du bestiller forhåndskonferanse, hvis du har behov for det
• Hvor du finner søknadsblanketter

Vi kan dessverre ikke hjelpe med:

• Å vurdere om byggetiltaket kan godkjennes. Dette må vurderes av saksbehandler når saken er mottatt i komplett stand
• Å fylle ut søknadsskjemaer eller kontrollere søknaden din · Å vurdere om dokumentasjonen er god nok for å få behandlet saken
• Å vurdere en sak som er til behandling hos en annen saksbehandler

Hvor finner jeg planstatus for min eiendom?

Planstatusen på eiendommen din finner du ved å gå inn kommunens kart. Søk opp eiendommen med gårds- og bruksnummer. Øverst til venstre markeres «Arealplaner». Kommer det opp farger på eiendommen din, så ligger eiendommen din innenfor en reguleringsplan. I kolonnen til venstre kan du trykke opp gjeldende plankart og bestemmelser. Blir eiendommen din «hvit» er det kommuneplanen som gjelder.

Hvor stort, hvor høyt og hvor nær naboene kan jeg bygge?

Her er en veileder til hvor sort, hvor høyt og hvor nærme naboene du kan bygge.

Hvordan måles gesims- og mønehøyde?

I nesten alle tilfeller er gesimshøyde distansen mellom gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygget og skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten.
Mønehøyde er høyde til skjæringen mellom to skrå flater. Mønehøyde måles også fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygget.

Se § 6-2 i Veiledning

Jeg har fått nabovarsel, hva skjer nå?

Dersom du har mottatt et nabovarsel, så betyr det at en av dine naboer eller gjenboere planlegger et rive og/eller byggeprosjekt som kan berøre dine interesser. Du kan komme med dine kommentarer til den som søker. Dine kommentarer (merknader) må være skriftlig og ha kommet frem til søker innen en frist på minst 2 uker etter av varselet er sendt. Fristen løpet altså fra varselet er sendt, og ikke fra datoen om står på konvolutten.

Søker vil inkludere merknadene dine i søknaden til kommunen, og har anledning til å beskrive om dine merknader er tatt hensyn til og eventuelt hvordan. Kommunen vil deretter ta en helhetsvurdering når all informasjon er på bordet. Har du kommet med skriftlige merknader vil du få kopi av kommunens vedtak, og kan klage på dette vedtaket hvis du ønsker.

Har du ingen merknader til tiltaket bør du ikke gjøre noe som helst.

Bør jeg samtykke til et nabovarsel?

I noen tilfeller går søker rundt til naboer for å levere nabovarsel. Du må ta krysse av for at du har mottatt nabovarselet. Dersom søker samtidig ber deg om å krysse av for at du samtykker til tiltaket, og du er i tvil om hvordan du vil bli berørt av tiltaket, bør du normalt sett be om betenkningstid. Om det søkes dispensasjon, kan det være en idé å rådføre seg med noen, slik at du på best mulig måte kan ivareta dine interesser.

Hva skal et nabovarsel inneholde?

Et nabovarsel skal inneholde nok informasjon til at du kan vurdere tiltakets form, funksjon og plassering. Tegninger som viser målsatte fasader, høyder og kart er å regne som et minimum av hva et nabovarsel skal inneholde. Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon fra gjeldende regler, skal du også motta informasjon om dette, sammen med søkers argumenter for dispensasjon, jf. SAK10 §5-2, annet ledd som sier «Det skal framgå om tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven. Det skal da beskrives hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra, og begrunnelse for dispensasjonssøknaden.».

Om du mener kommunen ikke bør gi dispensasjon til tiltaket, kanskje fordi det vil gå ut over deg eller din eiendom, vil dette være en god grunn til å skrive og sende en nabomerknad til søker.

Hvordan går jeg frem hvis jeg ønsker å dele eiendommen før bygging?

Ønsker du å dele eiendommen din (skille ut tomt), må du søke om opprettelse av ny grunneiendom. Ved opprettelse av ny grunneiendom blir det etablert en ny selvstendig eiendom med eget gårds- og bruksnummer.

Opprettelse av ny grunneiendom innebærer to tjenester/prosesser:

• Tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom (deling)
• Oppmålingsforretning (grensepunktene blir merket, nye grenser registreres i eiendomsregisteret og nytt bruksnummer tinglyses)

Du kan bestille begge tjenestene samtidig, ved å bruke dette skjemaet. Søknaden må nabovarsles. 

Dersom søknaden avviker fra reguleringsplanen må du søke om reguleringsendring, eventuelt så må du søke om dispensasjon. Dispensasjon skrives i eget brev og må begrunnes.

Kan jeg bygge selv?

Kommunen kan godkjenne deg for ansvarsrett som selvbygger for byggetiltak på din egen bolig eller din egen fritidsbolig. Det forutsetter at du sannsynliggjøre nødvendig kompetanse ved

• Egen utdannelse og/eller praksis (kurs)
• Bruk av medhjelpers utdannelse og/eller praksis
• Bruk av innleid foretak

Husk at du har ansvaret for å utføre arbeidet i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Ansvarsrett kan gis for funksjonene søker, prosjekterende og utførende for fagområder i tiltaksklasse 1.

Hvordan finner jeg kvalifiserte fagfolk?

Kommunen har ikke anledning til å anbefale deg noen konkrete personer eller foretak. Du kan bruke gule sider i telefonkatalogen eller andre søketjenester som for eksempel:

• Sentralt godkjente foretak - Sentralt godkjent er en kvalitetsordning for foretak i byggenæringen. Registeret har opplysninger om alle foretak som har fått rett til å bruke kvalitetsmerket sentralt godkjent.
• Finn arkitekt - en tjeneste fra Norske arkitekters landsforbund

Kan jeg tegne byggetiltaket mitt selv?

Du kan tegne byggetiltaket selv dersom du sitter inne med nok kompetanse på slik teknisk tegning.

Det viktigste i en sak er at alle nødvendige opplysninger blir gitt, at tegninger er i målestokk 1:100, er målsatt og at tegningene har god kvalitet slik at saksbehandler kan sette seg inn i saken og vurdere den på en riktig måte.

Hva koster det å søke for å bygge?

Her er gjeldende gebyrregulativ.

Hva gjør jeg når det mangler ferdigattest på eiendommen min?

Ferdigattest utstedes kun for bygg hvor det har vært søkt, og kommunen har gitt tillatelse. Sjekk først om huset/bygget er så gammelt at det ikke har vært krav om byggetillatelse eller ferdigattest. Alle søknadspliktige tiltak der søknad er fremmet etter 1.1.1998 skal ha en ferdigattest før de kan tas i bruk. Dette gjelder både mindre tiltak som du selv står ansvarlig for, og større tiltak med profesjonelle foretak involvert.

Link til søknad om ferdigattest.

Kommunen gir ferdigattest når det kan dokumenteres at tiltaket er prosjektert og utført i samsvar med tillatelsen og plan- og bygningsloven.

Kommunen kan ikke gi ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan- og bygningslovens § 21-10, femte ledd.

Hvordan melder jeg inn til kommunen tiltak som ikke er søknadspliktige?

Alle bygg skal registreres i kommunens kartbase. Når du har oppført et tiltak uten å søke, må du derfor melde ifra til kommunen. 

Begreper

Hva betyr begrepene?

For utfyllende informasjon og illustrerte eksepmpler kan du sjekke ut Regjeringens veiledning om grad av utnytting her. 

Ett-trinns søknad
En ett-trinns søknad er en byggesøknad som inneholder alle de opplysningene som trengs for at du, eller foretaket du har engasjert, kan begynne å bygge umiddelbart når søknaden er blitt godkjent av kommunen. I motsatt fall er det snakk om en to-trinns søknad.

To-trinns søknad
Når du søker i to trinn søker du først om en rammetillatelse. Når denne er godkjent må du søke om igangsettingstillatelse før du kan begynne å bygge. To-trinns søknad er mest vanlig å benytte for større byggeprosjekter.

Reguleringsplan
En reguleringsplan er en plan som regulerer hvordan arealene innenfor et avgrenset geografisk område kan utnyttes. Reguleringsplanen består av et kart av det regulerte område og tilhørende bestemmelser knyttet til området.

Bestemmelsene kan eksempelvis si noe om hvor mye du kan bygge på din tomt.

Kommuneplan
En kommuneplan er en grovmasket arealplan for hele kommunen. Alle kommuner har en kommuneplan, og denne endres/rulleres som hovedregel hvert 4. år. Kommuneplanen består av et kart som viser nåværende og fremtidig arealbruk for kommunen og tilhørende bestemmelser.
Hvis ikke eiendommen din er regulert er det kommuneplanen som regulerer hvordan du kan utnytte eiendommen.

Grad av utnytting (utnyttelsesgrad)
Utnyttelsesgrad (u-grad) er et virkemiddel planleggere bruker for å bestemme hvor mye som kan bygges i et område og som dermed avgrenser hvor mye du kan bygge på din eiendom. Utnyttelsesgrad kan angis på forskjellige måter, men vanligvis angis det som bebygd areal (BYA), eller bruksareal (BRA). Hvis utnyttelsesgraden er satt til 30 % bebygd areal, BYA, så betyr dette at 30 % av eiendommen kan bebygges såfremt det ikke kommer i strid med annet regelverk. Hvilken grad av utnytting som gjelder for din eiendom fremkommer av reguleringsplan eller kommuneplan.

Bebygd areal (BYA)
Bebygd areal (BYA) er en måte å beregne utnyttelsesgraden, og beregnes ved måle fotavtrykket til et byggverk.

BYA kan angis i kvm. eller i prosent. % BYA regnes ut ved å legge sammen fotavtrykket av all bebyggelse på eiendommen (inkludert terrasse mer enn 0,5 m. over terreng), og dele det på størrelsen av eiendommens areal.

Kommuneplanen tillater i utgangspunktet en utnyttelsesgrad på 35 % BYA i boligområder.

Bruksareal (BRA)

Bruksareal (BRA) er en måte å beregne utnyttelsesgraden, og beregnes ved å måle alt innendørs areal, innenfor husets yttervegger.

BRA kan angis i kvm. eller i prosent. % BRA regnes ut ved å legge sammen alt bruksareal på eiendommen og dele på eiendommens totale areal.

% BRA er vanlig å bruke i reguleringsplaner der det er viktig å regulere bruksintensitet.

Gesimshøyde
Gesimshøyde er høyden på skjæringen mellom yttervegg og takflate.

Mønehøyde
Mønehøyde er høyden på skjæringen mellom to skrå takflater.

Tiltakshaver

Tiltakshaver er den personen (eller juridiske personen) som et tiltak utføres på vegne av.

Dispensasjon
Dersom du ikke kan oppfylle alle kravene i reguleringsbestemmelsene eller kommuneplanens bestemmelser kan det søkes om dispensasjon fra disse punktene. Dispensasjon krever en grunngitt søknad. Jfr plan- og bygningslovens kap. 19